Trwały związek obiektu z gruntem a podatek od nieruchomości w 2026 r.
Trwały związek obiektu z gruntem a podatek od nieruchomości na gruncie nowych przepisów
Wchodząca w życie w 2025 r. zmiana definicji budynku i budowli w podatku od nieruchomości była odpowiedzią ustawodawcy na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. Uznanie przez Trybunał definicji budynku i budowli za niekonstytucyjne miało stanowić okazję do uporządkowania przepisów dotyczących opodatkowania podatkiem od nieruchomości, które pomimo swojej niewielkiej objętości rodziły od wielu lat liczne spory przed sądami administracyjnymi.
Pomimo zapowiedzi strony rządowej, że nowe przepisy zachowają dotychczasowy status quo w opodatkowaniu, już na etapie konsultacji zostały one poddane szerokiej krytyce jako znacznie rozszerzające zakres opodatkowania. Po niemal roku ich funkcjonowania można stwierdzić, że organy podatkowe coraz częściej sięgają po wykładnię, która prowadzi do objęcia podatkiem od nieruchomości obiektów dotychczas mu niepodlegających. Jedną z kwestii zapalnych jest tzw. „trwały związek” obiektu z gruntem.
Warunkiem opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest trwałe związanie obiektu z gruntem. Nowa definicja stanowi, że trwały związek z gruntem to „takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce”. Już jej pobieżna lektura nasuwa wątpliwości, bowiem rezygnuje ona z dotychczas funkcjonującej koncepcji bezpośredniego połączenia obiektu z gruntem, a opiera się na dwóch przesłankach – stabilności i przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, niezależnym od człowieka. Niejednokrotnie, warunki te spełniać będzie więc sama masa obiektu, opierającego się na podłożu siłą grawitacji.
Wątpliwości dotyczą przede wszystkim wszelkiego rodzaju konstrukcji kontenerowych i namiotowych, z samego założenia mających charakter tymczasowy. Dotyczące ich pytanie skierowała do Prezydenta Rzeszowa spółka budowlana, regularnie wykorzystująca w swojej działalności posadowione na bloczkach lub kostce kontenery. Spółka przedstawiła, że kontenery wykorzystywane są na terenie budowy i jedynie przez określony czas, by następnie zostać przewieziona na inną budowę bądź do siedziby spółki.
W odpowiedzi Prezydent Rzeszowa wydał interpretację (sygn. FN-310.1.2025), stwierdzając że kontenery takie będą opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem organu, posadowienie konteneru na betonowych bloczkach jest wystarczającym związkiem z gruntem dla opierania się czynnikom atmosferycznym przez co należy uznać taki kontener za budowlę – nie jest konieczne żadne bezpośrednie połączenie z gruntem, np. za pomocą śrub czy kotew. Organ wspiera się również argumentacją, że podłączenie mediów do kontenera wzmacnia ten związek obiektu z gruntem poprzez jego stałe połączenie.
Odmienne stanowisko zajął Prezydent Gliwic w interpretacji indywidualnej z dnia 13.08.2025 r. (sygn. PO.310.2.2025). Organ uznał, że kontenery ustawione na płycie betonowej lub bloczkach, bez trwałego połączenia z gruntem, nie spełniają przesłanek trwałego związku z gruntem i w związku z tym nie podlegają podatkowi od nieruchomości. Podobnie interpretacja z Szczecina (sygn. WPiOL‑VI.310.4.2025, 10.09.2025 r.) uznała, że kontenery tymczasowe, niepołączone trwale z gruntem, nie są budowlami w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, co oznacza brak obowiązku podatkowego w tym zakresie.
Te rozbieżności pokazują, że mimo jednolitej definicji trwałego związku z gruntem, lokalne organy wciąż różnie kwalifikują obiekty tymczasowe.
W 2025 r. sądy administracyjne zaczęły kształtować linię orzeczniczą dotyczącą oceny trwałego związku z gruntem i klasyfikacji obiektów nietypowych. W wyrokach z 21 maja 2025 r. (sygn. I SA/Łd 98/25 oraz I SA/Łd 95/25) WSA w Łodzi uznał, że kontener telekomunikacyjny, z uwagi na brak trwałego związania z gruntem, nie spełnia definicji budynku w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Sąd zakwalifikował go jako budowlę, czyli obiekt odrębny od budynku, podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości w charakterze budowli, a nie jako budynek.
Z kolei w wyroku z 21 maja 2025 r. (sygn. III FSK 475/24) NSA rozstrzygał o mobilnych obiektach kontenerowych w kontekście instalacji przemysłowej (np. węzła betoniarskiego). Sąd oddalił skargę kasacyjną, uznając, że takie kontenery jako urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym mogą być kwalifikowane jako budowle podlegające podatkowi od nieruchomości. Innymi słowy — nawet obiekty ruchome, jeśli w praktyce funkcjonują jako element większej instalacji technicznej, mogą być traktowane przez sąd jako budowle.
Nowe przepisy wymagają od przedsiębiorców większej świadomości podatkowej i kontroli nad posiadanymi obiektami. Sprawny przegląd i weryfikacja kwalifikacji podatkowej obiektów pozwala uniknąć niespodzianek i świadomie zarządzać zobowiązaniami wobec organu podatkowego.
Autor: Łukasz Fiuk, Łukasz Fiuk, Senior Associate, ADN Doradztwo Podatkowe
