Zwolnienie sprzedaży działki z VAT
Sprzedaż działek należy do jednej z tych czynności, z którą wielu z nas miała albo będzie miała styczność. Wobec tego warto jest posiadać praktyczną wiedzę z zakresu opodatkowania takiej transakcji. Poniżej przedstawimy najważniejsze aspekty dotyczące opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki.
- Jeżeli sprzedawcą działki jest osoba nieprowadząca działalności gospodarczej (czyli taka osoba nie sprzedaje działek zawodowo; taka osoba jedynie zarządza swoim majątkiem prywatnym, np. sprzedaje działkę, którą odziedziczyła w spadku), to taka transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Niestety, fakt niepodlegania takiej transakcji pod VAT wiąże się z koniecznością opodatkowania jej podatkiem PCC 2% od wartości umowy sprzedaży działki.
- Jeżeli sprzedawcą działki jest osoba prowadząca działalność gospodarczą, która w ramach swojej działalności sprzedaje działki, to transakcja sprzedaży gruntu przez taką osobę
może być opodatkowana podatkiem VAT albo pod pewnymi warunkami korzystać ze zwolnienia z VAT.
O ile opodatkowanie działki podatkiem VAT w przypadku osób zarządzających majątkiem prywatnym jest względnie klarowna, to już w przypadku sprzedaży działki przez przedsiębiorcę, zajmującego się takimi transakcjami w ramach swojej działalności staje się istotnie bardziej złożona.
Sprzedaż działki przez Przedsiębiorcę jest zasadniczo objęta obowiązkiem uiszczenia 23% VAT. Jednakże, ustawodawca przewidział również możliwość zwolnienia sprzedaży takiej transakcji z podatku VAT i tu zaczynają się komplikacje.
W ustawowym brzmieniu: „Zwalnia się od podatku (VAT) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. W konsekwencji zwolnionym z VAT są transakcje sprzedaży działek przez Przedsiębiorcę pod 2 warunkami:
- Działka musi być niezabudowana
- Działka nie może być terenem budowlanym
Pomijając oczywiste przypadki, trudno jednoznacznie wskazać, które grunty są na pewno niezabudowane, a które już zasługują na miano bycia zabudowanym. Spory w tych sprawach rozstrzygały sądy krajowe i TSUE i w myśl ich orzecznictwa wiemy dziś, iż najważniejszy jest oczywiście stan faktyczny (czy jest jakiekolwiek naniesienie na gruncie w postaci budynku i budowli). Ważne jest również to czy jeśli na gruncie jest jakiś budynek (lub budowla), to czy pełni on istotną rolę ekonomiczną dla nabywcy gruntu. Jak wskazał NSA (I FSK 560/18): „W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego aspekt ekonomiczny transakcji możliwy jest również do wzięcia pod uwagę przy kwalifikowaniu terenu jako niezabudowanego. W tym przypadku kluczowy będzie przede wszystkim charakter obiektów, które znajdują się na tym gruncie”.
Dziś, po wieloletnich sporach orzeczniczych i zmianie ustawodawstwa w miarę klarownym jest ustalenie tego, czy działka nie jest teren budowlanym. Odwołać się należy w tym celu do formalnego przeznaczenia gruntu, to znaczy do tego co jest wpisane w MPZP i czy wydano dla danego gruntu decyzję WZ. Jeśli dany grunt nie został w MPZP przeznaczony pod zabudowę oraz nie wydano dla niego WZ to dany grunt NIE JEST budowlany. Dla powyższej oceny, nie ma żadnego znaczenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co orzekł w drodze tzw. uchwały siedmiu sędziów NSA (I FPS 8/10).
Przypominamy, że w przypadku zwolnienia transakcji sprzedaży działki z VAT, należy opłacić z tego tytułu 2% podatek PCC od wartości umowy.
Podsumowując, sprzedaż działki przez osobę prywatną nie podlega opodatkowaniu VAT, ale jest objęta 2% podatkiem PCC. Sprzedaż działki przez Przedsiębiorcę co do zasady podlega opodatkowaniu VAT, a w przypadku sprzedaży przez niego terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, które wiąże się z obowiązkiem uiszczenia 2% podatku PCC od wartości umowy.
W przypadku wątpliwości co do opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki zapraszamy do kontaktu.
Autorzy:
Maciej Czołpiński – Senior Associate, ADN Doradztwo Podatkowe
Dominik Szlęzak – Praktykant, ADN Doradztwo Podatkowe
