Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą a podatek od nieruchomości w świetle nowego orzecznictwa
Rok 2025 przyniósł istotne orzeczenia dotyczące zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości, zwłaszcza w zakresie nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Naczelny Sąd Administracyjny w kilku kluczowych orzeczeniach jednoznacznie wskazał, że decydujące znaczenie ma nie tyle faktyczny sposób wykorzystania poszczególnych części nieruchomości, co jej funkcjonalne i majątkowe powiązanie z działalnością przedsiębiorcy. Dotyczy to zarówno prywatnych przedsiębiorców, jak i spółek komunalnych korzystających z mienia gminnego.
Użyczenie nieruchomości osobie trzeciej
Naczelny Sąd Administracyjny wydał ważne rozstrzygnięcie dotyczące zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości w sytuacji, gdy część budynku jest wykorzystywana inaczej niż przez przedsiębiorcę. W wyroku z 9 grudnia 2025 r. (sygn. III FSK 1301/24) Sąd uznał, że fakt użyczenia części budynku na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą nie pozbawia całego obiektu statusu budynku związanego z działalnością gospodarczą. To znaczy, że jeśli budynek w całości pozostaje w majątku przedsiębiorcy i jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, to nawet udostępnienie jego części osobom trzecim nie znosi obowiązku stosowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości wobec całego obiektu.
NSA podkreślił, że kluczowe jest powiązanie całego budynku z działalnością gospodarczą podatnika (m.in. poprzez ujęcie go w ewidencji środków trwałych i wykorzystywanie w firmie), a nie to, jak poszczególne części są używane. Zatem nawet jeżeli jakaś część budynku została użyczona np. organizacji społecznej, nie zmienia to fiskalnego charakteru całości obiektu.
Orzeczenie kontynuuje linię NSA, który w innych wyrokach z 2025 r. wskazywał, że związek nieruchomości z działalnością gospodarczą decyduje o wysokości podatku, niezależnie od tego, czy faktycznie cały obiekt jest codziennie eksploatowany pod działalność firmy. Przykładowo, w wyroku z 25 marca 2025 r. (sygn. III FSK 1669/23) NSA uznał, że utwardzony plac, mimo że nie był używany przez przedsiębiorcę w prowadzonej działalności, nadal podlega podatkowi od nieruchomości jako budowla. NSA podkreślił, że samo wykorzystywanie lub faktyczne użycie obiektu nie jest decydującym kryterium opodatkowania; liczy się jego kwalifikacja jako budowli i fakt posiadania go przez przedsiębiorcę.
Warto przy tym zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych – zarówno wcześniejszym, jak i nowszym – pojawiają się również rozstrzygnięcia, które mogą działać na korzyść podatników. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19) jednoznacznie zakwestionował utożsamianie związku nieruchomości z działalnością gospodarczą wyłącznie z faktem jej posiadania przez przedsiębiorcę.
Sądy administracyjne przyjmują więc zasadę, że samo posiadanie przez przedsiębiorcę nieruchomości rodzi domniemanie, że jest ona związana z działalnością gospodarczą – obowiązek podatkowy może więc rodzić nawet zapomniany przez przedsiębiorcę plac. Trzeba jednak pamiętać, że domniemanie to jest często możliwe do obalenia.
Spółki komunalne i nieruchomości gminne
W 2025 r. NSA rozstrzygnął również szereg spraw dotyczących spółek komunalnych dzierżawiących nieruchomości od gmin. Orzecznictwo pokazuje, że nawet powiązania własnościowe z jednostką samorządu terytorialnego nie gwarantują preferencyjnego traktowania podatkowego, jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej.
W wyroku z 2 grudnia 2025 r. (III FSK 436/25) NSA wskazał, że spółka komunalna, mimo że jest własnością gminy i dzierżawi od niej nieruchomości, nie jest automatycznie traktowana jak przedsiębiorca dla potrzeb podatku od nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma charakter prowadzonej działalności: jeśli spółka realizuje wyłącznie zadania własne gminy (np. dostarczanie wody, odbiór ścieków) i nie działa na wolnym rynku, to nieruchomości wykorzystywane do tych celów nie są traktowane jako związane z działalnością gospodarczą i nie podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla przedsiębiorców.
Jednocześnie NSA podkreślił w innych wyrokach z 2025 r. (np. 22 października 2025 r., III FSK 1399/24), że jeśli spółka komunalna prowadzi odpłatną działalność gospodarczą, nawet częściowo realizując zadania własne JST, to nieruchomości wykorzystywane w tym zakresie mogą podlegać opodatkowaniu jak związane z działalnością gospodarczą.
Orzeczenia te pokazują, że przy spółkach komunalnych ważniejsze od samej własności jest faktyczne wykorzystanie nieruchomości oraz charakter prowadzonej działalności. NSA wyraźnie rozgraniczył sytuacje, w których spółki komunalne wykonują wyłącznie zadania własne jednostki samorządu oraz te, w których prowadzą działalność gospodarczą
Podsumowanie
Przedstawione orzecznictwo NSA pokazuje, że podatek od nieruchomości staje się obszarem coraz większego ryzyka interpretacyjnego. Przedsiębiorcy powinni dziś szczególnie uważnie analizować status posiadanych nieruchomości oraz sposób ich wykazywania dla celów podatkowych. W praktyce jedna decyzja sprzed lat (np. ujęcie w ewidencji środków trwałych albo model realizacji zadań własnych JST) może przesądzać o wysokości podatku na wiele kolejnych lat. To właśnie na tym etapie – zanim spór trafi do sądu – dobrze przeprowadzona analiza podatkowa może przesądzić o wyniku sprawy jeszcze przed pierwszym pismem od organu podatkowego.
Autor: Łukasz Fiuk, Senior Associate, ADN Doradztwo Podatkowe
