Zakaz amortyzacji mieszkań pod lupą NSA. Czy podatnicy mają szansę na odzyskanie podatku?
Przez lata amortyzacja nieruchomości mieszkalnych była istotnym elementem planowania podatkowego dla wielu inwestorów. Pozwalała rozłożyć w czasie rozliczenie wydatków poniesionych na nabycie lub wytworzenie nieruchomości, a tym samym wpływała na ocenę opłacalności całej inwestycji.
Po wejściu w życie „Polskiego Ładu” możliwość ta została ograniczona. Szczególne kontrowersje wzbudziło objęcie zmianą również tych podatników, którzy rozpoczęli amortyzację jeszcze na podstawie wcześniejszych przepisów.
Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazują jednak, że spór o amortyzację mieszkań nie musi być definitywnie zakończony. Sądy dostrzegają bowiem konstytucyjny wymiar problemu, zwłaszcza w kontekście ochrony praw nabytych i zaufania podatnika do państwa.
Co zmienił „Polski Ład”?
Przed 2022 r. podatnicy mogli amortyzować budynki i lokale mieszkalne, jeżeli spełniały one warunki uznania za środki trwałe. Dotyczyło to m.in. nieruchomości wykorzystywanych
w działalności gospodarczej albo oddanych do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
„Polski Ład” zmienił jednak te zasady. Do ustawy o CIT dodano art. 16c pkt 2a, natomiast w ustawie o PIT zmieniono art. 22c pkt 2. W praktyce oznaczało to wyłączenie z amortyzacji m.in. budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Największy problem wywołał jednak przepis przejściowy. Podatnicy, którzy nabyli lub wytworzyli takie nieruchomości przed 1 stycznia 2022 r., mogli zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów podatkowych tylko do 31 grudnia 2022 r.
Od 2023 r. amortyzacja została więc zasadniczo zablokowana — także wobec tych podatników, którzy rozpoczęli ją zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami.
Dlaczego to budzi wątpliwości?
Amortyzacja nie jest jednorazowym rozliczeniem. To proces rozłożony na wiele lat. Podatnik, kupując nieruchomość, mógł zakładać, że będzie stopniowo rozliczał jej wartość w kosztach podatkowych.
Dlatego tak duże wątpliwości budzi sytuacja, w której państwo najpierw dopuszcza określony sposób rozliczenia kosztów, a następnie ogranicza go w trakcie trwania inwestycji.
Na tym opiera się główny argument podatników. Skoro nieruchomość została nabyta lub wytworzona przed zmianą przepisów, a amortyzacja została rozpoczęta zgodnie z prawem, ustawodawca powinien umożliwić jej dokończenie na dotychczasowych zasadach albo wprowadzić odpowiednio długi okres przejściowy.
Roczny okres przejściowy w wielu przypadkach trudno uznać za wystarczający — zwłaszcza gdy amortyzacja nieruchomości mieszkalnych mogła być planowana nawet na kilkadziesiąt lat.
Fiskus był na „nie”
W związku z powyższym podatnicy zaczęli występować o interpretacje indywidualne. Argumentowali, że zakaz kontynuowania amortyzacji narusza m.in. zasadę ochrony praw nabytych, zasadę ochrony interesów w toku oraz zasadę zaufania obywatela do państwa.
Dyrektor KIS co do zasady nie podzielał tego stanowiska. Wskazywał bowiem, że jest związany literalnym brzmieniem ustaw podatkowych i nie jest uprawniony do samodzielnego badania zgodności przepisów z Konstytucją.
Spory trafiły więc do sądów administracyjnych.
Sądy zaczynają patrzeć na sprawę inaczej
Orzecznictwo w sprawach dotyczących zakazu amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie było jednolite. W części wyroków sądy przyjmowały stanowisko niekorzystne dla podatników, wskazując, że ustawodawca mógł zmienić zasady amortyzacji, a roczny okres przejściowy był wystarczający.
Pojawiły się jednak również orzeczenia, w których sądy administracyjne zaczęły dostrzegać konstytucyjny wymiar problemu. Istotnym sygnałem był m.in. wyrok WSA w Łodzi z 27 czerwca 2023 r., sygn. I SA/Łd 258/23, w którym sąd zwrócił uwagę na możliwość pominięcia przepisu w sytuacji jego oczywistej niekonstytucyjności.
Szczególne znaczenie mogą mieć jednak najnowsze wyroki NSA, w tym wyrok z 14 stycznia 2026 r., sygn. II FSK 490/23 oraz wyrok z 26 marca 2026 r., sygn. II FSK 785/23.
NSA zaakcentował w nich, że sąd administracyjny nie może zignorować zarzutu niezgodności przepisu z Konstytucją. Jeżeli podatnik konsekwentnie podnosi taki argument, sąd powinien się do niego odnieść. Nie wystarczy poprzestać na stwierdzeniu, że literalne brzmienie ustawy jest dla podatnika niekorzystne.
To ważna zmiana akcentów. NSA nie przesądził jeszcze całego sporu, ale wyraźnie pokazał, że argumenty konstytucyjne podatników nie mogą być pomijane.
Co to oznacza dla podatników?
Najnowsze orzecznictwo nie oznacza automatycznego zwrotu podatku dla wszystkich. Spór nadal nie jest definitywnie rozstrzygnięty, a w NSA wciąż można prezentować różne podejścia do tego zagadnienia.
Nie zmienia to jednak faktu, że najnowsze wyroki wzmacniają argumentację podatników. Ci z nich, którzy przed 2022 r. nabyli lub wytworzyli nieruchomości mieszkalne i utracili możliwość kontynuowania amortyzacji, powinni rozważyć analizę swojej sytuacji.
W określonych przypadkach zasadne może być podjęcie działań zmierzających do odzyskania podatku zapłaconego w związku z brakiem możliwości rozliczenia odpisów amortyzacyjnych. W praktyce oznaczać to będzie m.in. analizę możliwości skorygowania rozliczeń podatkowych, złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty albo przygotowania argumentacji na potrzeby ewentualnego sporu z organem podatkowym.
Czy warto czekać na dalszy rozwój orzecznictwa?
Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych przez długi czas wydawał się tematem zamkniętym. Najnowsze wyroki NSA pokazują jednak, że sytuacja podatników może nie być tak jednoznaczna, jak wynikałoby z literalnego brzmienia przepisów.
Dla części podatników spór może mieć istotne znaczenie finansowe. Chodzi przede wszystkim o nierozliczone odpisy amortyzacyjne, wyższe zobowiązania podatkowe oraz inwestycje, które były planowane przy założeniu możliwości stopniowego rozliczania kosztów w czasie.
Dlatego warto przeanalizować, czy w konkretnej sprawie istnieją podstawy do podjęcia działań zmierzających do kontynuowania amortyzacji albo odzyskania nadpłaconego podatku.
Jako ADN Podatki pomożemy ocenić Państwa sytuację, ryzyka związane z ewentualnym sporem oraz możliwe ścieżki działania. Jeżeli posiadają Państwo nieruchomość mieszkalną nabytą lub wytworzoną przed 2022 r. i utracili Państwo możliwość jej amortyzacji, możemy sprawdzić, czy najnowsze orzecznictwo NSA może mieć znaczenie również w Państwa sprawie.
W razie pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu.
Autorzy: Roman Franiak, Konsultant, ADN Doradztwo Podatkowe | Mateusz Ilczuk, Kosultant, ADN Doradztwo Podatkowe
Weryfikacja merytoryczna: Aneta Drosik, Radca Prawny, ADN Doradztwo Podatkowe
