Niższa stawka podatku od nieruchomości dla najmu na cele mieszkaniowe

Naczelny Sąd Administracyjny 21 października 2024 r. wydał przełomową uchwałę siedmiu sędziów (sygn. III FPS 2/24) w sprawie podatku od nieruchomości. Zdecydował w niej, że budynki mieszkalne i ich części, które są przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez wynajmującego (podatnika) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, powinny być objęte niższą stawką podatku od nieruchomości.

Istota i rozwiązanie problemu

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu miało wyjaśnienie definicji z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Sąd stwierdził, że stosowanie przez ustawodawcę zwrotów „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” nie jest przypadkowe i nie można ich ze sobą utożsamiać.

Sąd przyjął, że budynki mieszkalne lub ich części, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, nie są zajęte na prowadzenie dzielności gospodarczej. Za kluczowy uznał cel najemcy, jakim jest trwałe zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych, nawet jeśli realizacja nastąpiła w związku z działalnością gospodarczą wynajmującego.

Przełamał tym samym impas spowodowany dwiema sprzecznymi liniami orzeczniczymi. NSA odrzucił linię orzeczniczą popieraną przez Prokuratora Generalnego, która zakładała opodatkowanie wyższą stawką podatku od nieruchomości wszystkich budynków i ich części wynajmowanych przez przedsiębiorcę.  

Sąd przychylił się natomiast do linii orzeczniczej popartej przez Rzecznika Praw Obywatelskich oraz Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców mówiącej, że: jeśli najem jest długoterminowy, najemca w nim mieszka, czyli realizuje cel mieszkaniowy, to właściciel może zastosować niższą stawkę od nieruchomości.

Kto zyska?

Uchwała niesie za sobą istotne i wymierne korzyści dla wynajmujących. Przyjmując obecnie obowiązujące, najwyższe stawki podatku od nieruchomości, za 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego trzeba zapłacić 1,15 zł, zaś za 1 m² powierzchni użytkowej budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynku mieszkalnego lub jego części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej należy zapłacić 33,10 zł. Różnica między obiema stawkami jest więc prawie 30-krotna. W wątpliwość można poddać, czy skutki wyroku odczują wynajmujący w postaci niższych czynszów najmu.

Kto straci?

Niższej stawki podatku od nieruchomości nie zastosują ani właściciele pustostanów, wynajmujący na najem krótkoterminowy, ani właściciele akademików. Na powyższym wyroku stracą też gminy.

NSA podkreślił, że kupno wielu lokali mieszkalnych i niewynajęcie ich, a jedynie trzymanie w celach inwestycyjnych nie może być uznane za wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Takie działanie jest związane z działalnością gospodarczą i należy je opodatkować wyższą stawką.

Najem krótkoterminowy również będzie opodatkowany wyższą stawką. Sąd wskazał, że w tej kategorii mieszczą się głównie działalności z zakresu obsługi turystycznej, czy hotelarskiej, których nie można uznać za nakierowane na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Stawka dla akademików również pozostanie bez zmian. NSA wskazał, że najem pokoju w akademiku nie jest czynnością trwałą, a realizacji potrzeb mieszkaniowych nie można utożsamiać z zakwaterowaniem krótkotrwałym czy rotacyjnym.

Jednak wyrok najbardziej uderzy w gminy, dla których podatek od nieruchomości stanowi często kluczowe źródło dochodu. Możliwość zastosowania przez podatników podatku od nieruchomości prawie trzydziestokrotnie niższej stawki spowoduje, że do budżetu gminy wpłynie odpowiednio mniej pieniędzy.

Autor: Mateusz Dusza, Associate, ADN Doradztwo Podatkowe